Alquileres en CABA: la oferta volvió a crecer y el Gobierno suma otro incentivo para propietario

El mercado de alquileres en la Ciudad de Buenos Aires volvió a mostrar una señal que el Gobierno exhibe como prueba de los efectos de la desregulación: la oferta de departamentos publicados para alquiler permanente creció con fuerza después de la derogación de la Ley de Alquileres y se mantiene en niveles muy superiores a los registrados durante los años de mayor intervención normativa. El cambio no resolvió todos los problemas del acceso a la vivienda, ni eliminó la presión sobre los precios, pero sí modificó uno de los datos más críticos del mercado: la cantidad de propiedades disponibles.

La imagen que circuló en redes, basada en datos de Zonaprop entre 2014 y 2026, muestra con claridad el movimiento de fondo. Durante el período de vigencia de la Ley de Alquileres, la oferta de alquiler permanente cayó y el alquiler temporario ganó terreno. Después de la derogación, la curva se invirtió: los avisos permanentes pegaron un salto fuerte, mientras que los temporarios comenzaron a retroceder. En términos simples, muchos propietarios que habían retirado sus inmuebles del alquiler tradicional o los habían trasladado al segmento temporario volvieron a publicar unidades para contratos de vivienda.

Ese comportamiento permite leer el impacto de la regulación sobre los incentivos. La Ley de Alquileres, sancionada originalmente con el objetivo de proteger a los inquilinos, terminó generando un efecto contrario en una parte importante del mercado. Al establecer plazos rígidos, mecanismos de actualización que quedaban rápidamente desfasados frente a la inflación y restricciones que aumentaban la incertidumbre para el propietario, muchos dueños optaron por no alquilar, vender, dejar unidades vacías o pasarse al alquiler temporario, donde podían ajustar con más flexibilidad y reducir riesgos contractuales.

La derogación cambió ese escenario. Al devolver margen de negociación entre partes, permitir acuerdos más flexibles sobre moneda, plazos y actualizaciones, y reducir el temor de quedar atrapado en contratos largos con precios licuados por la inflación, una parte de la oferta volvió a aparecer. El fenómeno se vio especialmente en CABA, donde la demanda es constante y donde la escasez de unidades había provocado una situación crítica para quienes buscaban alquilar.

El gráfico que muestra el cambio de ciclo

El gráfico de avisos de departamentos en alquiler en CABA permite observar tres momentos. El primero es el mercado previo a la pandemia, con oscilaciones normales entre alquiler permanente y alquiler temporario. El segundo aparece durante el período de la Ley de Alquileres, cuando la oferta permanente se achicó y el temporario ganó protagonismo. El tercero empieza después de la derogación: allí se ve el salto de los avisos permanentes y la caída de los temporarios.

La lectura política del oficialismo es directa: cuando se desreguló, volvió la oferta. La lectura económica es un poco más amplia: cuando el propietario recuperó previsibilidad y capacidad de pactar condiciones, el alquiler tradicional volvió a ser una alternativa razonable frente a otras opciones de uso del inmueble. En un mercado con inflación alta, inestabilidad cambiaria y costos crecientes, la confianza del propietario es una variable central para que haya unidades disponibles.

El dato no significa que alquilar sea barato. CABA sigue teniendo valores muy elevados en relación con los ingresos promedio. Muchos hogares todavía destinan una porción enorme de su salario al alquiler y enfrentan gastos iniciales difíciles de afrontar. El aumento de oferta mejora el margen de elección y puede moderar la velocidad de suba de precios, pero no convierte automáticamente al mercado en accesible para todos.

De todos modos, la oferta es una condición necesaria para cualquier mejora. Cuando casi no hay departamentos disponibles, los precios suben, los requisitos se endurecen y los inquilinos pierden capacidad de negociación. Cuando aparecen más unidades, se amplía la competencia entre propietarios, hay más alternativas por barrio, tamaño y condición, y el mercado puede empezar a estabilizarse. Por eso el aumento de avisos no es un dato menor: marca un cambio de clima.

La diferencia entre alquiler permanente y temporario también es importante. Durante los años de menor previsibilidad normativa, el temporario funcionó como refugio para propietarios que buscaban escapar de contratos largos, actualizaciones rígidas y conflictos judiciales. Con la desregulación, una parte de esa oferta volvió al mercado residencial tradicional, que es el que más impacto tiene sobre las familias que necesitan una vivienda para vivir y no una estadía transitoria.

De la restricción al incentivo

El nuevo paso del Gobierno va en la misma dirección: sumar incentivos fiscales para que más propietarios formalicen sus contratos y ofrezcan viviendas en alquiler permanente. La reglamentación establece que los ingresos obtenidos por alquilar inmuebles destinados a casa habitación, vivienda única, familiar y de ocupación permanente quedan exentos del impuesto a las Ganancias desde el período fiscal 2026.

La medida busca atacar otro problema del mercado: la rentabilidad percibida por el propietario. En Argentina, durante años, muchos dueños consideraron que alquilar era poco rentable, riesgoso y burocrático. Entre inflación, impuestos, incertidumbre sobre la actualización del contrato, costos de mantenimiento, expensas, mora eventual y restricciones legales, la ecuación muchas veces empujó a retirar inmuebles de la oferta formal.

La exención de Ganancias apunta a mejorar esa ecuación. Si el propietario sabe que el ingreso por alquiler de una vivienda familiar no quedará alcanzado por ese impuesto, el incentivo a registrar el contrato y sostenerlo dentro del mercado formal puede crecer. No se trata únicamente de un beneficio para el dueño: si logra sumar oferta, también puede beneficiar al inquilino por la vía de mayor disponibilidad.

El punto clave será la registración. Para acceder al beneficio, los contratos deben cumplir con los requisitos correspondientes y estar debidamente registrados. Ese detalle es relevante porque puede empujar a blanquear contratos que antes circulaban en la informalidad. En un mercado donde muchas operaciones se hacen con arreglos de palabra, pagos en efectivo o condiciones poco transparentes, la exención puede funcionar como una zanahoria fiscal para ordenar una parte del sistema.

También hay un mensaje político: el Gobierno no quiere volver al esquema de controlar precios o imponer condiciones rígidas, sino aumentar la oferta mediante reglas más libres e incentivos tributarios. Es la lógica central del programa libertario aplicada al mercado inmobiliario: menos regulación directa, más libertad contractual y menor carga impositiva para quien pone un bien en alquiler.

El límite: más oferta no siempre significa alquiler barato

El cambio de tendencia no elimina el problema de fondo. La Ciudad de Buenos Aires tiene una demanda estructural muy fuerte. Concentración laboral, universidades, servicios, transporte, actividad cultural, seguridad relativa, infraestructura y centralidad económica hacen que miles de personas quieran vivir en CABA o necesiten hacerlo por trabajo y estudio. Esa demanda sostiene precios altos incluso cuando la oferta aumenta.

Además, la recuperación de avisos no ocurre en un país normal. Ocurre en una economía donde los salarios vienen golpeados, la inflación acumulada de los últimos años fue muy alta y los contratos suelen ajustarse con una frecuencia que los hogares sienten rápidamente. Para muchas familias, la mejora en la oferta no se traduce todavía en alivio suficiente porque el salario real sigue corriendo desde atrás.

Por eso es importante no transformar el gráfico en una consigna simplista. La derogación de la Ley de Alquileres sí parece haber tenido un efecto positivo sobre la oferta. Pero el mercado de vivienda no depende solo de la regulación contractual. También depende de ingresos, crédito hipotecario, construcción, costos, impuestos, disponibilidad de tierra, seguridad jurídica, infraestructura urbana y estabilidad macroeconómica.

Sin crédito hipotecario masivo, muchas familias siguen atrapadas en el alquiler aunque quisieran comprar. Sin mejora sostenida del salario, el alquiler sigue siendo una carga pesada. Sin construcción suficiente, la demanda futura puede volver a presionar precios. Y sin estabilidad monetaria, los contratos seguirán buscando mecanismos de actualización frecuentes para proteger a los propietarios de la inflación.

La desregulación, entonces, ordenó una parte del problema: la falta de oferta. Pero no resuelve por sí sola el acceso integral a la vivienda. Para que el mercado funcione mejor, el país necesita además inflación baja, financiamiento de largo plazo, reglas estables, aumento de ingresos y desarrollo urbano más equilibrado.

La discusión política detrás de los alquileres

El debate sobre la Ley de Alquileres dejó una enseñanza incómoda para la política argentina. Una norma puede tener una intención protectora y producir un resultado perjudicial para quienes buscaba defender. El caso de los alquileres fue uno de los ejemplos más claros de esa tensión. Se quiso proteger al inquilino con contratos más largos y actualizaciones reguladas, pero muchos propietarios respondieron retirando sus viviendas del mercado.

Cuando la oferta se desplomó, el inquilino quedó peor. Encontraba menos opciones, más requisitos, precios más altos al inicio del contrato y una creciente competencia por cada unidad disponible. La protección legal no alcanzó si el mercado se quedaba sin propiedades. Esa fue la contradicción central que terminó debilitando la ley.

La derogación reabrió una discusión ideológica. Para el Gobierno, el salto de la oferta demuestra que la libertad contractual funciona mejor que la regulación. Para sus críticos, la desregulación puede mejorar la cantidad de avisos, pero deja al inquilino más expuesto si no hay mecanismos de equilibrio frente a propietarios con mayor poder de negociación. La realidad parece ubicarse en una zona intermedia: la oferta efectivamente creció, pero el acceso sigue siendo difícil para muchos hogares.

La nueva exención de Ganancias profundiza la apuesta oficial. El Gobierno no busca intervenir sobre el precio del alquiler, sino mejorar las condiciones para que más propietarios ofrezcan inmuebles. La hipótesis es que, con más oferta, el mercado se vuelve más competitivo y los precios se moderan mejor que con controles. Esa hipótesis tiene respaldo en la reacción de los avisos, aunque sus efectos sobre el bolsillo todavía dependen de otros factores macroeconómicos.

El desafío será sostener la tendencia en el tiempo. Una mejora puntual de oferta puede ser importante, pero lo decisivo es que el mercado encuentre un equilibrio más estable. Si la inflación vuelve a acelerarse, si los salarios no acompañan o si se reinstala incertidumbre normativa, los propietarios pueden volver a retraerse. En alquileres, la confianza es tan importante como la rentabilidad.

Una señal para propietarios e inquilinos

Para los propietarios, el mensaje es claro: el Estado busca reducir obstáculos y mejorar el incentivo para alquilar. La derogación de la ley les devolvió margen contractual. La exención de Ganancias les mejora el rendimiento fiscal. La combinación puede empujar a más dueños a sacar inmuebles que estaban vacíos, en venta, en alquiler temporario o fuera del circuito formal.

Para los inquilinos, la señal es más ambivalente. Por un lado, más oferta significa más posibilidades de encontrar departamento, comparar condiciones y negociar. Por otro, la libertad contractual también implica que cada contrato dependerá más de la relación de fuerzas entre partes, de la situación del mercado y de la capacidad económica del hogar. La protección ya no vendrá tanto de una regla general rígida, sino de la competencia entre opciones disponibles.

En ese sentido, el éxito de la política oficial no debería medirse solo por la cantidad de avisos, sino también por la evolución del esfuerzo salarial necesario para alquilar. Si hay más unidades pero los hogares siguen destinando una porción asfixiante de sus ingresos al alquiler, la mejora será parcial. Si la mayor oferta ayuda a estabilizar precios y los salarios se recuperan, entonces el cambio puede volverse más tangible.

También habrá que observar qué ocurre con el alquiler temporario. La caída de avisos temporarios que muestra el gráfico puede indicar que una parte de esos inmuebles volvió al mercado permanente. Pero el turismo, las plataformas digitales y la dolarización de ciertos barrios seguirán siendo factores de competencia. En zonas muy demandadas por extranjeros o visitantes, el temporario puede seguir ofreciendo una rentabilidad superior y disputar unidades al alquiler residencial.

La política pública deberá mirar ese punto con atención. La desregulación contractual puede aumentar oferta permanente, pero si el temporario conserva ventajas excesivas en determinadas zonas, el mercado familiar puede seguir tensionado. La clave es que alquilar para vivienda vuelva a ser atractivo sin necesidad de destruir la rentabilidad del propietario.

El dato que cambia la conversación

La discusión sobre alquileres ya no puede ignorar lo que muestran los avisos. Después de la derogación de la Ley de Alquileres, la oferta de departamentos en alquiler permanente en CABA creció de manera marcada. Ese dato no agota el debate, pero cambia el punto de partida. Ya no se trata solo de defender o atacar una ley en abstracto, sino de mirar qué ocurrió cuando se modificaron los incentivos.

El Gobierno encontró allí un argumento potente para su discurso económico. En un mercado donde había escasez, la desregulación generó más oferta. Ahora, con la exención de Ganancias para alquileres de vivienda familiar, busca consolidar esa dinámica y sumar un estímulo fiscal adicional. La apuesta es que menos trabas y menos impuestos generen más propiedades disponibles.

La pregunta siguiente será qué pasa con los precios reales y con el acceso efectivo de los hogares. El mercado puede estar más abastecido y seguir siendo caro. Puede haber más avisos y, al mismo tiempo, salarios insuficientes. Puede mejorar la oferta y seguir faltando crédito hipotecario. Por eso la foto completa exige mirar más allá del gráfico.

Aun así, el cambio en la oferta es significativo. En un país acostumbrado a discutir la vivienda desde la emergencia, la recuperación de departamentos disponibles marca una diferencia. Permite que el inquilino no tenga que competir por un puñado de unidades, reduce el poder de la escasez y puede ordenar un mercado que venía funcionando bajo presión extrema.

El Gobierno quiere convertir ese dato en una prueba de su modelo: cuando se liberan contratos y se bajan impuestos, los bienes aparecen. La experiencia de los alquileres en CABA le da un argumento. Pero la próxima etapa exigirá algo más que oferta: estabilidad, previsibilidad, salarios que acompañen y una política urbana capaz de hacer que alquilar vuelva a ser posible para una clase media que durante años sintió que la vivienda se alejaba cada vez más.