El Gobierno usará $2 billones de la ANSES para créditos hipotecarios: cómo funciona, quiénes podrán acceder y qué riesgos tiene el nuevo plan

El Gobierno decidió recurrir al Fondo de Garantía de Sustentabilidad de la ANSES para intentar destrabar uno de los mayores problemas económicos argentinos de las últimas décadas: prácticamente no existe crédito hipotecario de largo plazo. Luis Caputo anunció este miércoles un programa por $2 billones mediante el cual el FGS colocará depósitos a plazo fijo de mayor duración en bancos públicos y privados y esas entidades deberán utilizar el dinero exclusivamente para otorgar préstamos destinados a primera vivienda.

La primera aclaración es fundamental: no son nuevos “Créditos ANSES” que puedan solicitarse directamente a través de Mi ANSES ni préstamos que el organismo previsional otorgará a jubilados, trabajadores o beneficiarios. La persona que quiera acceder tendrá que presentar la solicitud ante un banco, cumplir sus condiciones crediticias y demostrar capacidad de pago. ANSES aparece un paso antes: utilizará parte de los activos del FGS para fondear a esas entidades financieras.

El mecanismo intenta solucionar un problema bastante concreto. Los bancos argentinos reciben gran parte de sus depósitos a muy corto plazo —cuentas a la vista o plazos fijos que habitualmente vencen en aproximadamente un mes—, pero un crédito hipotecario puede durar 15, 20, 25 o 30 años. Prestar a tres décadas dinero que el depositante puede retirar en semanas genera lo que técnicamente se denomina un descalce de plazos. El Gobierno pretende reducirlo colocando recursos del FGS por períodos de uno y cinco años.

El programa total será de $2 billones y las licitaciones podrán ser de hasta $200.000 millones cada una. Ningún banco podrá quedarse con más del 20% de una licitación y, una vez recibido el dinero, tendrá 90 días para transformarlo en préstamos hipotecarios. Los fondos no podrán desviarse hacia créditos personales, tarjetas, empresas u otro negocio financiero: deberán utilizarse para adquisición, construcción, ampliación o refacción de una primera vivienda.

Para captar el dinero del FGS habrá dos alternativas. Los bancos podrán recibir depósitos a un año pagando como mínimo UVA más 2,5% anual o fondos a cinco años con una remuneración mínima de UVA más 4,5%. Después prestarán ese dinero a los compradores de viviendas, pero el Gobierno les impuso un techo: el hipotecario no podrá superar UVA + 7,5%. El plazo para el cliente deberá ser de al menos 15 años y el monto máximo será de 150.000 UVA, que Economía estima actualmente en alrededor de US$200.000.

Esto significa además que los bancos conservan un margen financiero entre lo que pagan al FGS y lo que pueden cobrar al hipotecado. Si una entidad consiguiera fondos a un año a UVA + 2,5% y prestara al máximo permitido de UVA + 7,5%, la diferencia bruta sería de hasta cinco puntos porcentuales; en el tramo de cinco años, con un mínimo de UVA + 4,5%, sería de hasta tres puntos. No necesariamente ese será el margen final porque los bancos competirán en las licitaciones, podrán ofrecer una tasa mayor al FGS y deberán absorber costos operativos y riesgo crediticio. Pero el esquema deja claro que el Estado previsional aporta la liquidez y el banco realiza el negocio financiero y asume el riesgo del deudor.

Caputo defendió precisamente ese punto ante las preguntas por la creciente morosidad de las familias. Sostuvo que “el FGS no corre ningún riesgo” porque el fondo no le presta directamente a una familia: realiza un depósito en una institución financiera y es el banco el que decide a quién darle la hipoteca y debe hacerse cargo si el cliente deja de pagar.

La afirmación necesita, sin embargo, un matiz. El FGS efectivamente no asume directamente el riesgo hipotecario de cada familia, pero eso no significa que una inversión bancaria sea literalmente libre de riesgo. Como ocurre con cualquier activo financiero, existe riesgo de contraparte y fundamentalmente un costo de oportunidad: hay que evaluar si colocar recursos previsionales durante uno o cinco años en estos depósitos ofrece al Fondo una combinación de seguridad y rentabilidad mejor o comparable con otras alternativas disponibles. Esa evaluación es particularmente relevante porque una de las misiones legales del FGS es precisamente preservar el valor y la rentabilidad de su patrimonio.

El atractivo de la medida: más hipotecas, construcción y una salida del alquiler

Hay razones económicas importantes para intentar desarrollar este mercado.

Argentina prácticamente destruyó su crédito hipotecario después de décadas de inflación, crisis cambiarias y modificaciones contractuales. Según Caputo, el stock actual equivale solamente a alrededor del 2% del PBI, frente a 27% en Chile y cerca de 50% en Estados Unidos. Las comparaciones entre sistemas financieros tan diferentes deben tomarse con cautela, pero permiten dimensionar el atraso argentino.

El regreso de las UVA desde 2024 había comenzado a reconstruir lentamente ese mercado, pero durante 2026 volvió a perder velocidad. Según un análisis difundido esta semana, en lo que va del año se otorgaron alrededor de 39% menos hipotecas que durante el mismo período de 2025 y, de continuar la tendencia actual, 2026 terminaría con unas 30.000 a 35.000 operaciones.

El problema no es solamente inmobiliario. El crédito para vivienda tiene un efecto multiplicador considerable porque una compraventa puede liberar al vendedor para comprar otra propiedad, provocar refacciones, generar demanda de materiales, escribanos, inmobiliarias, seguros y finalmente estimular construcción nueva. Joaquín Tomé, especialista en Economía Urbana, calculó que una hipoteca puede llegar a desencadenar hasta cuatro operaciones en la cadena inmobiliaria.

Ahí está probablemente el principal mérito del anuncio. En lugar de utilizar los $2 billones para subsidiar directamente una tasa o entregar viviendas, el Gobierno pretende emplearlos como una palanca para ampliar el fondeo de un mercado privado. Si funciona, los recursos vuelven al FGS con una rentabilidad ajustada por UVA mientras los bancos multiplican la cantidad de familias que pueden acceder a financiamiento.

También puede beneficiar a quienes actualmente pagan alquileres elevados y tienen capacidad de ingreso suficiente para afrontar una cuota hipotecaria. El problema histórico argentino es que muchas personas pueden sostener mensualmente un alquiler, pero no tienen los US$80.000, US$100.000 o US$150.000 necesarios para comprar una propiedad al contado. Un mercado hipotecario desarrollado transforma ese ahorro futuro en capacidad de compra presente.

Pero el ejemplo utilizado por el propio Gobierno muestra también hasta dónde puede llegar el programa.

Economía calculó una propiedad de US$106.667 financiada en un 75%. El préstamo sería de aproximadamente $120,9 millones. A 25 años y UVA + 7%, la cuota inicial sería de $865.098 mensuales. Para cumplir con una relación cuota-ingreso de 25%, el grupo familiar debería demostrar ingresos netos por aproximadamente $3.460.391 mensuales.

Es solamente un ejemplo y cada banco puede tener políticas diferentes, pero sirve para entender el universo potencial de beneficiarios. El programa puede resultar muy atractivo para hogares formales de ingresos medios y medios-altos que hoy alquilan, pero difícilmente resolverá por sí mismo el problema habitacional de las familias de menores ingresos.

El propio Caputo estimó que los $2 billones permitirían generar alrededor de 17.000 a 18.000 nuevas soluciones habitacionales, tomando como referencia créditos promedio cercanos a US$80.000. Es una cantidad significativa para un mercado hipotecario pequeño, aunque marginal frente al déficit habitacional del país.

Gustavo Weiss, presidente de la Cámara Argentina de la Construcción, reconoció que la medida va “en el sentido correcto”, pero advirtió precisamente sobre esa escala: calculó que el volumen equivale aproximadamente a unas 13.000 viviendas de US$100.000 y remarcó que buena parte de las operaciones iniciales probablemente se concentre en inmuebles ya construidos. El efecto sobre nuevas obras, por lo tanto, puede aparecer recién en una segunda etapa.

La paradoja de ANSES y el riesgo UVA

El punto políticamente más sensible está en el origen de los recursos.

El dinero proviene del Fondo de Garantía de Sustentabilidad, que forma parte del sistema previsional. No es una caja integrada simplemente por el dinero que cada jubilado debería cobrar ese mes, sino un patrimonio de activos financieros creado como reserva del sistema: contiene títulos públicos, acciones, obligaciones negociables, fondos comunes, depósitos bancarios y otros instrumentos. Su misión oficial incluye preservar el patrimonio y la rentabilidad pero también invertir en proyectos e instrumentos capaces de contribuir al desarrollo de la economía real.

Eso significa que colocar dinero en bancos no es por sí mismo extraño a las funciones del FGS. Los plazos fijos ya forman parte de los instrumentos en los que puede invertir.

Pero existe una paradoja política difícil de ignorar.

En noviembre de 2024, el propio Gobierno anunció con énfasis que “ANSES ya no podrá disponer de la plata de los jubilados para otorgar créditos”. A través del Decreto 1039/24 eliminó las facultades que permitían al organismo otorgar directamente préstamos utilizando recursos del FGS. ANSES sostuvo entonces que el fondo “no fue creado para funcionar como un fondo de crédito” y que el financiamiento podía ser realizado de manera más eficiente por bancos privados bajo supervisión del Banco Central.

Dos años después, el Gobierno vuelve a utilizar recursos del mismo FGS para impulsar crédito.

La diferencia jurídica y financiera es importante: ANSES no vuelve a prestar directamente. En 2024 se eliminaron los antiguos Créditos ANSES, donde el Fondo asumía directamente el financiamiento a jubilados y trabajadores. Ahora el FGS hace una inversión remunerada en bancos y son las entidades financieras las que prestan y asumen la mora.

Por eso no son exactamente políticas contradictorias desde el punto de vista instrumental.

Pero sí existe un cambio llamativo en la narrativa: el uso de activos previsionales para facilitar crédito privado, presentado hace dos años como algo de lo que ANSES debía retirarse, vuelve ahora como una herramienta considerada necesaria para desarrollar el mercado hipotecario. La diferencia consiste en que el intermediario pasa a ser el banco.

Hay además otro problema que el programa reduce, pero no resuelve: el descalce de plazos.

El tramo más largo que aportará el FGS es de cinco años. Las hipotecas deben durar como mínimo 15 años y probablemente muchas se otorguen a 20, 25 o 30 años. Por lo tanto, un banco sigue financiando activos de muy largo plazo con pasivos considerablemente más cortos. La Asociación de Bancos Argentinos calificó positivamente la iniciativa, pero reconoció que el programa “no elimina el descalce de plazos” y que el sector todavía necesita conocer la letra chica de la implementación.

Eso señala el verdadero límite estructural. Para que Argentina vuelva a tener un mercado hipotecario comparable con otros países necesita ahorro de largo plazo, depósitos estables, instrumentos financieros específicos y eventualmente un mercado secundario donde los bancos puedan vender o securitizar las hipotecas y recuperar rápidamente el capital para volver a prestar. Meter $2 billones del FGS ayuda, pero no sustituye la construcción de ese sistema.

Y después está el riesgo que sí queda enteramente del lado de las familias: la UVA.

Las cuotas y el capital adeudado se ajustan por inflación. A eso se agrega un interés que podrá llegar a 7,5% anual. Si la inflación continúa bajando y los ingresos acompañan su evolución, el mecanismo puede funcionar de manera razonable y permite ofrecer tasas iniciales mucho menores que un crédito tradicional a tasa fija.

Pero si aparece un nuevo salto inflacionario y los salarios quedan rezagados, la cuota aumenta siguiendo la UVA aunque el ingreso del deudor no necesariamente lo haga al mismo ritmo.

La experiencia argentina posterior a 2018 ya mostró ese problema. La UVA no es en sí misma una estafa ni significa necesariamente que todos los créditos terminen siendo impagables; permite precisamente evitar que el banco tenga que incorporar décadas de inflación esperada dentro de la tasa inicial. Pero traslada buena parte del riesgo inflacionario desde la entidad financiera hacia el tomador.

Por eso resulta llamativo que el anuncio llegue justamente cuando la economía atraviesa una fuerte discusión sobre la morosidad de las familias. El Gobierno sostiene que los bancos deberán evaluar adecuadamente a los solicitantes y hacerse cargo del riesgo crediticio. Eso debería incentivar una selección cuidadosa, pero también significa que quienes actualmente tienen deudas atrasadas, ingresos informales o historiales crediticios deteriorados difícilmente estén dentro del primer grupo de beneficiarios.

La iniciativa tiene entonces dos caras.

Por un lado, es probablemente una de las medidas más concretas tomadas en años para intentar devolver escala al crédito hipotecario. El FGS puede obtener una rentabilidad ajustada por inflación, los bancos consiguen fondeo más largo, miles de familias pueden acceder a una primera vivienda y la mayor actividad inmobiliaria tiene capacidad para derramar sobre construcción y empleo.

Por el otro, no es un programa universal de vivienda ni un crédito barato de ANSES. Es una operación mediante la cual el fondo previsional provee liquidez a bancos que después seleccionarán a sus clientes y cobrarán hasta UVA + 7,5%. El alcance inicial sería de menos de 20.000 familias, las exigencias de ingresos pueden dejar afuera a buena parte de los hogares y el problema de financiamiento a 20 o 30 años continúa sin resolverse completamente.

La pregunta de fondo, por eso, no es si utilizar el FGS es necesariamente bueno o malo.

La cuestión será si dentro de algunos años esos $2 billones volvieron al fondo previsional con una rentabilidad adecuada, generaron un mercado hipotecario más profundo y permitieron que bancos privados desarrollaran finalmente fuentes propias de financiamiento de largo plazo.

Si el programa logra eso, habrá funcionado como una inversión capaz de generar rentabilidad financiera y económica.

Si los bancos terminan dependiendo permanentemente del FGS para prestar a largo plazo, el Estado habrá solucionado con recursos previsionales un problema que el sistema financiero todavía no consiguió resolver por sí mismo.